С картой Много.ру можно получить подарки за покупки для всей семьи!
Новостройки будущего
Марина Пчелкина Максим Скороходов
Приближается конец года, а значит, пришло время подводить итоги и делать прогнозы. И начнем мы с обзора московского рынка недвижимости, для которого уходящий год, похоже, станет переломным.
В уходящем году дешевое жилье в панельных многоэтажках устойчиво дорожало, причем в осенне-зимний период темпы роста цен только увеличились. За последние полгода стоимость квадратного метра в таких домах выросла в среднем на 25 %. В результате сегодня найти на первичном рынке Москвы квартиры дешевле 400 $/кв.м. довольно сложно, а средняя цена сделок даже в самых непрестижных районах уже достигла 450 $/кв.м.
Следует отметить, что на ситуацию на московском рынке типового жилья сегодня влияет сразу несколько негативных факторов:
во-первых, растет себестоимость жилья. Строители заявляют, что с начала года их расходы увеличились в среднем на 30 – 35 %. И стремление застройщиков в такой ситуации переложить хотя бы часть дополнительных издержек на плечи новоселов вполне естественно и понятно.
во-вторых, большинство строителей отстают от намеченных планов по вводу жилья. В результате, к концу года на рынке налицо дефицит предложения, приводящий к росту цен. К тому же, сдаваемые в спешке квартиры зачастую не соответствует никаким, даже самым «гуманным», стандартам качества, а значит, новоявленным владельцам подобного жилья придется потратить немало денег на доведение своих квартир до приемлемого состояния.
наконец, самое главное: в Москве уже практически не осталось мест, в которых можно вести массовую застройку. В ближайшие несколько лет строителям придется перейти к «точечной» застройке уже обжитых районов, а это неминуемо приведет к росту цен именно в сегменте недорогого жилья (ведь строителям придется нести дополнительные расходы: по сносу пятиэтажек, обеспечению дополнительных мер безопасности и т.д.).
Таким образом, нет никаких оснований полагать, что в ближайшее время стоимость нового панельного жилья будет снижаться. Наоборот, и в следующем году цены на него продолжат расти быстрыми темпами, а наибольшим спросом по-прежнему будут пользоваться одно-двухкомнатные квартиры. Вероятно, уже в будущем году дефицит дешевого жилья в столице привлечет внимание москвичей к ее пригородам, где квартиры не будут столь стремительно дорожать, а имеющаяся инфраструктура практически не уступает тем же «старым» районам массовой застройки (Митино, Жулебино, Бутово), да и ехать до работы не намного дольше.
Основной тенденцией на рынке «полуэлитного» жилья в уходящем году стало выравнивание стоимости квадратного метра в монолитных и панельных домах. На сегодняшний день она различается внутри определенного района в среднем на 7-10 %. Однако сказать, что квартира в «монолите» стоит почти столько же, сколько в «панели» - нельзя, т.к. площадь последней обычно на 30-40 % меньше. Получается, что вы можете выбирать, купить ли вам двухкомнатную квартиру в монолитном доме, или предпочесть трехкомнатную, но в панельном.
И еще. Покупателям жилья в «монолитах» следует обращать внимание не только на достоинства собственно квартиры, важно учесть и кто живет в окружающих домах, какова в районе экология и многое другое (вплоть до вида из окна), иначе вы рискуете потерять деньги. Ведь квартиру в престижном доме, но неблагополучном районе продать на вторичном рынке, не уступив в цене, практически невозможно.
А вот на московском рынке элитного жилья в этом году наблюдалась картина, прямо противоположная ситуации в сегменте панельного жилья. Конечно, рос спрос, но предложение росло гораздо быстрее, и в результате цены несколько снизились. Причем, в связи со спецификой рынка, динамика среднерыночной стоимости элитного «метра» недостаточно четко отражает происходящие процессы. В то время как некоторые застройщики успешно распродают квартиры, их менее удачливые собратья вынуждены демпинговать, снижая цены чуть ли не вполовину. Причем, доля последних довольно высока - около 35 - 40 %.
Вообще, покупатель элитного жилья руководствуется несколько иными соображениями, чем житель обычного дома. Ему нужна не просто крыша над головой. Квартира должна быть высококомфортной, являться хорошим вложением денег, а главное, подчеркивать его социальный статус, именно поэтому стоимость практически одинаковых по площади квартир, расположенных в разных районах, может отличаться чуть ли не в два раза.
Итак, о чем надо помнить, выбирая элитную квартиру, чтобы она не потеряла своего статуса и цены в ближайшее время:
1. На сегодняшний день стоимость элитной квартиры определяется не столько такими формальными показателями, как ее площадь или высота потолков. Гораздо важнее:
район, в котором она находится;
материалы, использовавшиеся при строительстве дома;
инфраструктура и коммуникации, «прилагаемае» к квартире.
2. Итак, район. Понятно, что наиболее престижны районы, расположенные внутри Садового кольца, однако жить в центре многомиллионного мегаполиса не всем по вкусу. Следующими по престижности считаются зоны между Комсомольским проспектом и Фрунзенскими улицами, Ленинский проспект до площади Гагарина, район МГУ, Кутузовский проспект до площади Победы. Чуть менее престижны (зато экологически чище) Сокольники и Крылатское. Оставшиеся районы Юго-Запада и Запада, Щукино, микрорайоны вдоль Ленинградского проспекта и шоссе также подходят для элитного и полуэлитного жилья, в первую очередь, из-за благоприятной экологической обстановки и рекреационных зон. А вот покупать элитные квартиры в Юго-Восточном и Восточном округах (кроме упомянутых Сокольников) не имеет смысла, т.к. из-за района своего расположения они в будущем будут малоликвидны.
3. Если вы присматриваете квартиру в новом доме – помните, что он должен быть построен из кирпича, а монолитный бетон должен использоваться только для возведения каркаса и внутренних перекрытий. Только в таком случае квартира будет относиться к числу действительно элитных.
4. Наличие модных «фишек» - собственного фитнесс-центра, бассейна, ресторана, прачечной и т.д. на самом деле не оказывают решающего влияния на сохранение квартирой своей стоимости в будущем. Ведь то, что сегодня является эксклюзивом, завтра наверняка станет нормой. Гораздо важнее обзавестись местом в подземном гараже. Кроме того, квартира должна быть оборудована, как минимум, спутниковым телевидением и скоростным доступом в Интернет, а дом должен иметь резервную мини-котельную (элитный дом с отключенной летом горячей водой - нонсенс).
5. Наконец, прежде чем покупать «дворец» площадью более 250 кв.м., подумайте. Ведь продать его в будущем будет довольно сложно.
Ситуация на вторичном рынке во многом развивается аналогично ситуации с новостройками. Жилье в панельных домах также дорожает. Причем, быстрее всего растет стоимость квартир в «панели» 5-7 летней постройки, т.к. по своей конструкции подобные дома практически не отличаются от домов, возводимых сейчас. Довольно сильно с начала года подорожали и однокомнатные квартиры в «хрущевках» (весной они стоили около $15 тыс., а в начале декабря – уже около $18 тыс.), потому что на данный момент более дешевого жилья в Москве просто нет. Цена же на квартиры в девятиэтажках 60-70-х годов постройки и на многокомнатные квартиры в тех же «хрущевках» изменилась мало, а с течением времени будет только падать.
Стоимость квартир в монолитных домах на вторичном рынке изменилась незначительно, однако в долгосрочной перспективе она будет постепенно снижаться, т.к. на рынок будут поступать все более «навороченные» дома. С течением времени дорожать будут лишь квартиры в отдельных, сверхуспешных, проектах (их критерии смотри выше).
Стабильное падение цен на жилье наблюдается, по сути, лишь в одном сегменте – квартиры в «сталинских» домах за полгода подешевели уже на 5 %, а в будущем это падение лишь ускорится. Действительно, кому сейчас нужно жилье со старыми перекрытиями и коммуникациями, разношерстными соседями и т.д., когда можно купить квартиру в ультрасовременном монолитном доме?
И несколько слов в заключении. Всем, кто собирается приобрести недорогую квартиру, видимо, стоит поспешить, т.к. надежд на то, что в следующем году цены упадут, мало. А вот «богатеям» спешить, напротив, не стоит. Стоимость элитных и полуэлитных квартир в следующем году сильно не вырастет, лучше потратить больше времени на поиски и выбрать жилье, которое резко не подешевеет сразу после покупки.
Как не «пролететь» при покупке жилья? Купив квартиру, особенно на вторичном рынке, не стоит думать, что теперь вы стали ее единоличным хозяином. По закону в течении 10 лет на нее может претендовать кто-нибудь еще. Как застраховаться от подобных проблем?
